Vous êtes propriétaire et vous louez un bien ? Vous savez que vous devez payer un impôt sur les revenus fonciers que vous touchez. Mais avez-vous pensé aux prélèvements sociaux qui s’ajoutent ? Quel est leur taux et comment sont-ils calculés ?
Ces taxes financent une partie de la protection sociale en France. Elles s’appliquent en plus de votre impôt sur le revenu et peuvent représenter une part importante de votre imposition. Cet article vous explique tout simplement : le taux exact, comment le calculer et qui peut en être exonéré. Le taux global des prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers est de 17,2 %.
Tableau Récapitulatif des Prélèvements Sociaux 2025 sur les Revenus Fonciers
Pour faire simple, le taux global de 17,2 % est la somme de trois contributions différentes. Voici le détail pour bien comprendre ce que vous payez.
| Contribution | Taux | À savoir |
|---|---|---|
| Contribution Sociale Généralisée (CSG) | 9,2 % | Partiellement déductible (à hauteur de 6,8%) |
| Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) | 0,5 % | Non déductible |
| Prélèvement de Solidarité | 7,5 % | Non déductible |
| TOTAL | 17,2 % | – |
Comment Calculer les Prélèvements Sociaux sur Vos Revenus Fonciers ?
Le calcul des prélèvements sociaux ne se fait pas sur les loyers bruts que vous encaissez. La base de calcul est votre revenu foncier net imposable. Le calcul de ce revenu net dépend de votre régime d’imposition : le micro-foncier ou le régime réel.
La base de calcul : le revenu foncier net
Que vous soyez au micro-foncier ou au réel, les prélèvements sociaux s’appliquent toujours après la déduction des charges. C’est une bonne nouvelle, car vous ne payez pas de taxes sur vos dépenses liées à la location.
L’administration fiscale calcule ce montant pour vous. Elle se base sur les informations que vous donnez dans votre déclaration de revenus annuelle. Le montant final des prélèvements sociaux apparaît ensuite sur votre avis d’imposition.
Cas 1 : Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est le plus simple. Vous pouvez l’utiliser si vos revenus locatifs bruts (loyers hors charges) sont inférieurs à 15 000 € par an. Dans ce régime, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. Cet abattement représente toutes vos charges (travaux, intérêts, taxes…).
La base de calcul des prélèvements sociaux est donc 70 % de vos revenus fonciers bruts. C’est sur ce montant que le taux de 17,2 % est appliqué.
Vous avez touché 10 000 € de loyers bruts en 2024.
- Abattement forfaitaire : 10 000 € x 30 % = 3 000 €
- Revenu foncier net imposable : 10 000 € – 3 000 € = 7 000 €
- Montant des prélèvements sociaux : 7 000 € x 17,2 % = 1 204 €
Cas 2 : Le régime réel d’imposition
Le régime réel est obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 15 000 € par an. Vous pouvez aussi le choisir si vos charges réelles sont supérieures à 30 % de vos loyers. Ce régime permet de déduire le montant exact de vos charges pour leur valeur réelle.
Les charges déductibles sont nombreuses :
- Les frais de gestion et d’administration du bien
- Les intérêts de votre emprunt immobilier
- La taxe foncière
- Les primes d’assurance (propriétaire non-occupant, loyers impayés…)
- Les dépenses de travaux (entretien, réparation, amélioration)
Votre revenu foncier net est la différence entre vos loyers bruts et le total de ces charges déductibles. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur ce résultat.
Vous avez perçu 20 000 € de loyers bruts et vous avez 8 000 € de charges déductibles (intérêts, travaux, taxe foncière…).
- Revenu foncier net imposable : 20 000 € – 8 000 € = 12 000 €
- Montant des prélèvements sociaux : 12 000 € x 17,2 % = 2 064 €
La CSG Déductible : Une Économie d’Impôt à Ne Pas Oublier
Dans les 17,2 % de prélèvements sociaux, une partie peut être déduite de vos impôts l’année suivante. C’est ce qu’on appelle la CSG déductible. C’est un point technique mais important pour réduire un peu votre impôt sur le revenu.
Sur les 9,2 % de CSG que vous payez sur vos revenus fonciers, une part de 6,8 % est déductible. Attention, elle n’est pas déductible de vos revenus fonciers, mais de votre revenu brut global. Cela signifie qu’elle vient réduire la base de calcul de l’ensemble de vos impôts (salaires, pensions, etc.), et pas seulement la partie locative.
Comment fonctionne la déduction ?
La règle est simple : la CSG est déductible l’année de son paiement. Concrètement, la CSG que vous payez en 2025 (sur vos revenus fonciers de 2024) sera déduite de votre revenu global imposable de 2025 (que vous déclarerez en 2026).
Heureusement, vous n’avez pas grand-chose à faire. L’administration fiscale calcule ce montant pour vous et le pré-remplit dans votre déclaration de revenus. Il vous suffit de vérifier que le montant est bien inscrit dans la case 6DE du formulaire de déclaration.
Reprenons l’exemple du régime réel avec un revenu foncier net de 12 000 €.
- CSG payée : 12 000 € x 9,2 % = 1 104 €
- Montant de la CSG déductible l’année suivante : 12 000 € x 6,8 % = 816 €
- Ce montant de 816 € viendra réduire votre revenu global imposable l’an prochain.
Qui Peut Être Exonéré des Prélèvements Sociaux ? (Cas Particuliers)
Dans la plupart des cas, si vous percevez des revenus fonciers en France, vous êtes redevable des prélèvements sociaux. Il existe cependant une situation principale qui permet d’être exonéré d’une partie de ces taxes : celle des non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale européen.
Si vous n’êtes pas fiscalement domicilié en France mais que vous y possédez un bien en location, vous êtes concerné.
L’exonération pour les non-résidents
Vous pouvez être exonéré de la CSG (9,2 %) et de la CRDS (0,5 %) si vous remplissez ces deux conditions :
- Vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un autre pays membre de l’Union Européenne (UE), de l’Espace Économique Européen (EEE) ou de la Suisse.
- Vous n’êtes pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français.
Attention, l’exonération n’est pas totale. Vous restez redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Votre taux global de prélèvements sociaux passe donc de 17,2 % à 7,5 %, ce qui représente une économie importante.
Pour bénéficier de cette exonération, vous devez le signaler lors de votre déclaration de revenus. Il faut cocher les cases 8SH (déclarant 1) et/ou 8SI (déclarant 2) sur le formulaire 2042-C. Vous devrez aussi pouvoir justifier de votre affiliation à un régime de sécurité sociale étranger si l’administration vous le demande.
Déclaration et Paiement : Comment Ça se Passe Concrètement ?
La bonne nouvelle, c’est que la gestion des prélèvements sociaux est largement automatisée par l’administration fiscale. Vous n’avez pas de calcul complexe à faire vous-même au moment de payer.
Le processus se déroule en deux étapes :
- La déclaration : Chaque année, vous déclarez vos revenus fonciers en même temps que vos autres revenus (salaires, etc.). C’est sur la base de cette déclaration que le fisc calcule le montant de votre impôt sur le revenu et celui de vos prélèvements sociaux.
- Le paiement : Le montant total des prélèvements sociaux figure sur votre avis d’imposition, sur la même page que votre impôt sur le revenu. Le paiement est regroupé.
Pour les revenus fonciers, le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux se fait généralement via des acomptes contemporains prélevés directement sur votre compte bancaire. Ces acomptes sont calculés à partir de votre dernière situation connue. Vous pouvez gérer et moduler ces acomptes depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr si vos revenus locatifs évoluent.
FAQ – Prélèvements Sociaux sur les Revenus Fonciers
Quelle est la différence avec les prélèvements sur une location meublée (LMNP) ?
Pour une location meublée (LMNP), les revenus ne sont pas des « revenus fonciers » mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Malgré ce changement de catégorie, le taux des prélèvements sociaux reste identique, à 17,2 %. La différence principale concerne les cotisations sociales : si l’activité de location meublée est considérée comme professionnelle (recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d’activité du foyer), vous payez des cotisations sociales au régime des indépendants, et non plus les prélèvements sociaux.
Un déficit foncier annule-t-il les prélèvements sociaux ?
Oui, totalement. Les prélèvements sociaux sont calculés sur le revenu foncier net. Si, après déduction de toutes vos charges au régime réel, vous constatez un déficit foncier (vos charges sont supérieures à vos loyers), votre revenu foncier net est négatif ou nul. La base de calcul étant de zéro, vous n’avez aucun prélèvement social à payer pour l’année concernée.
Les prélèvements sociaux sont-ils inclus dans le prélèvement à la source ?
Oui, via le système des acomptes. Pour les revenus fonciers, le prélèvement à la source prend la forme d’acomptes contemporains prélevés mensuellement ou trimestriellement sur votre compte bancaire. Cet acompte inclut à la fois votre impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le montant est calculé par le fisc en fonction de vos derniers revenus déclarés.
Que faire si j’ai trop payé de prélèvements sociaux ?
Si vous pensez qu’une erreur a été commise (par exemple, vous étiez éligible à l’exonération pour non-résident mais ne l’avez pas demandée), vous pouvez faire une réclamation contentieuse. Le plus simple est d’utiliser la messagerie sécurisée disponible dans votre espace personnel sur le site des impôts. Vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement pour faire votre demande.
