Vous vendez un appartement et vous entendez parler de « pré-état daté » ? Vous vous demandez ce que ce document contient exactement ? Est-il vraiment obligatoire et combien va-t-il vous coûter ?
Cet article vous explique clairement ce qu’est le pré-état daté, à quoi il sert et comment l’obtenir. Nous verrons ensemble la liste complète des documents à fournir pour être en règle avec la loi ALUR et éviter tout retard dans votre vente immobilière.
Qu’est-ce que le Pré-État Daté ? Définition Complète
Le pré-état daté est un dossier qui regroupe plusieurs documents sur la situation d’un lot de copropriété. Son objectif est simple : informer l’acheteur sur la santé financière de la copropriété avant qu’il ne s’engage. C’est une mesure de transparence imposée par la loi ALUR depuis 2014.
Ce dossier doit être remis à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. Grâce à ces informations, le futur propriétaire peut acheter en connaissance de cause. Il a une vision claire des charges de copropriété qu’il devra payer, des travaux déjà votés dans l’immeuble et de l’état général des finances du syndicat des copropriétaires.
Pré-État Daté vs État Daté : Le Tableau Comparatif pour ne plus les confondre
Beaucoup de vendeurs confondent le pré-état daté et l’état daté. Pourtant, ces deux documents sont très différents. Ils n’interviennent pas au même moment de la vente, n’ont pas le même objectif et leur coût n’est pas le même. Le tableau suivant résume tout ce qu’il faut savoir pour ne plus faire l’erreur.
| Critère | Pré-État Daté | État Daté |
|---|---|---|
| Quand ? | Avant la signature du compromis de vente | Avant la signature de l’acte de vente final |
| Par Qui ? | Le vendeur (peut le faire lui-même gratuitement) | Le syndic de copropriété (obligatoirement) |
| Pour Qui ? | L’acquéreur (pour son information personnelle) | Le notaire (document comptable officiel) |
| Coût | Souvent gratuit (si fait par le vendeur) ou coût libre si fait par le syndic | Plafonné par la loi à 380 € TTC |
| Objectif | Transparence et information pour l’acheteur | Arrêter les comptes entre le vendeur et la copropriété |
Quels sont les Documents et Informations à Fournir ?
Pour constituer un pré-état daté complet, le vendeur doit rassembler un certain nombre de pièces. La loi est précise sur le contenu de ce dossier. Voici la liste des informations et documents obligatoires à transmettre à votre acquéreur.
- Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et tous les actes qui les modifient.
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf si le syndic ne les a pas.
- La fiche synthétique de la copropriété, un document qui résume les données financières et techniques de l’immeuble.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble, qui liste les gros travaux et les contrats de maintenance.
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le copropriétaire vendeur lors des deux derniers exercices comptables.
- L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et la dette éventuelle du syndicat envers les fournisseurs.
- Le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu.
- Les sommes que l’acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires (provisions pour travaux futurs, etc.).
Le Pré-État Daté est-il Obligatoire ?
Oui, la remise des informations du pré-état daté à l’acquéreur est une obligation légale pour le vendeur. Si vous ne fournissez pas ces documents, la vente n’est pas annulée, mais cela a une conséquence importante sur le délai de rétractation.
Normalement, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours qui commence le lendemain de la signature du compromis de vente. Si les documents du pré-état daté sont manquants, le point de départ de ce délai est reporté. Il ne commencera que le lendemain du jour où l’acquéreur recevra enfin tous les documents. Cela peut donc retarder considérablement votre vente.
Point d’attention : C’est bien la responsabilité du vendeur de s’assurer que l’acquéreur a reçu toutes les pièces. L’oubli de ce document peut bloquer la transaction pendant plusieurs semaines.
Qui Réalise le Pré-État Daté et Combien Ça Coûte ?
La question du coût est centrale pour le vendeur. Il existe deux manières d’obtenir le pré-état daté, avec des frais très différents. C’est au copropriétaire vendeur de choisir l’option qui lui convient le mieux.
Option 1 : Le vendeur le fait lui-même (gratuit)
Depuis la loi ELAN de 2018 et la réforme de la copropriété de 2020, les syndics professionnels ont l’obligation de mettre en place un extranet sécurisé pour les copropriétaires. Cet espace en ligne doit contenir la plupart des documents nécessaires au pré-état daté (règlement, PV d’AG, carnet d’entretien, etc.).
Le vendeur peut donc rassembler lui-même ces documents gratuitement depuis son accès personnel. C’est la solution la plus économique. Il suffit ensuite de les compiler et de les transmettre à l’acquéreur.
Option 2 : Le vendeur demande au syndic (payant)
Si le vendeur ne souhaite pas faire cette démarche, il peut la déléguer à son syndic de copropriété. Le syndic facturera alors cette prestation. Attention, contrairement à l’état daté, le coût du pré-état daté n’est pas plafonné par la loi.
Le prix est fixé librement dans le contrat du syndic. Les tarifs peuvent donc varier de 150 € à plus de 500 € selon les agences. Il est conseillé de vérifier le contrat de syndic avant de faire la demande pour éviter les mauvaises surprises.
FAQ sur le Pré-État Daté
Peut-on signer un compromis de vente sans le pré-état daté ?
Oui, il est techniquement possible de signer le compromis. Mais comme expliqué plus haut, le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur ne commencera pas tant qu’il n’aura pas reçu tous les documents. La vente est donc suspendue jusqu’à la remise complète du dossier.
Mon syndic refuse de me donner les documents, que faire ?
Le syndic a l’obligation légale de vous fournir un accès à l’extranet et aux documents de la copropriété. S’il refuse ou ne répond pas, vous pouvez lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez-lui ses obligations découlant de la loi ALUR et de la loi ELAN.
Le pré-état daté est-il valable combien de temps ?
Le pré-état daté n’a pas de « date de péremption » officielle. Cependant, les informations qu’il contient doivent être les plus à jour possible au moment de la signature du compromis de vente. Si une assemblée générale a lieu entre la préparation du dossier et la signature, il est prudent de joindre le nouveau procès-verbal.
